Real Estate & Real Property Ownership 房产与产权

法律上可移动的财产，转让需要用 Bill of Sale。

家具、汽车、放在电视柜上的电视。

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拥有土地或房产时自动附带的权利、利益和收益，必须通过 deed（地契）转让。

包含四方面：(1) Land 土地 · (2) Fixtures 固定附着物 · (3) Appurtenant 附属权利 · (4) Immovable 不可移动

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Owner 拥有地表权 surface rights；地上和地下的开矿权 mineral rights 都属于 land 的一部分，可以单独保留和转让。

比如土地转让时，可以不卖地上的樱桃树。

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Riparian Rights 河流水权——流动水（河流）归政府所有，土地所有者只有合理使用（reasonable use）的权利，不能滥用。 河流水权不能单独转让，必须与土地一起转让。

Littoral Rights 沿岸水权——静态水（湖泊、海岸）。

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原本是动产，因为固定/附着在土地上而变成了不动产。快速判断：取下来是否需要借助工具？

电视 放在电视柜上是动产（personal property），挂到墙上就成了 fixture，属于不动产（real property）。

MARIA 五个判断法：Method 固定方式 · Adaptability 是否定制 · Relationship 谁装的 · Intention 目的 · Agreements 双方约定

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土地附带的权利，跟着土地一起走：

• Easement 地役权——比如邻居可以穿过这块地走出去。
• Stock of mutual water company——用水凭证（certificate），与土地一体、不可分割。 考题问「real property 包含哪些？」时，它是正确答案之一。

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不动产的特点是不可移动，必须通过 deed 才能转让。

Emblements 收割权：租客种的庄稼归租客—— 假如 A 租了 B 的地种农作物，收割权是租客 A 的，不是 owner B 的。

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Fee Simple Estate——屋主对土地拥有的最大权利（the greatest interest）。

• Fee Simple Absolute——无任何条件限制的所有权（99% 的交易都是这种）。
• Fee Simple Defeasible——附带条件的所有权。 比如卖地的条件是「这块地必须用来建学校」。

Life Estate——以指定人的寿命为期限，可以指定世界上任何一个人。指定人去世后有两种走向：in Remainder → 产权转给指定的第三方；in Reversion → 产权回到原主人或其继承人。

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租客通过租约持有的房屋使用权。 Leasehold 是 personal property（动产），叫「chattel real」。

• Estate for Years——固定期限（几周、几月、几年…）。
• Periodic Tenancy——按周期自动续（比如月租 month-to-month）。
• Estate at Will——任一方提前 30 天通知即可终止，多见于子女和父母同住的情况。
• Estate at Sufferance——到期不交租也不搬走，tenant 随时可能被驱逐（eviction）。

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